Una tasación es un documento que presenta una estimación del valor mercantil justo de una propiedad. Por lo general, un prestamista exige una tasación antes de aprobar un préstamo para garantizar que la cantidad del préstamo hipotecario no es mayor que el valor de la propiedad. En una tasación, se considera la propiedad en su conjunto, su ubicación, sus instalaciones, así como sus condiciones físicas.
El valor de tasación se refleja en un certificado oficial, que puede contener observaciones o advertencias. El mobiliario no se tendrá en cuenta.
Existen diferentes métodos para realizar una tasación:
Por comparación con otros inmuebles similares. Lo ideal es que las propiedades estén cerca (en un radio de 800 metros de la propiedad que se desea tasar) y se hayan vendido en los últimos seis meses. La normativa vigente exige que haya 4 inmuebles como mínimo de la misma tipología para establecer la comparación. Si el número fuera inferior, la tasación se llevaría a cabo por otro método.
Por costos. Para determinar el valor de la propiedad se utiliza la siguiente fórmula: el valor del terreno (vacío), sumado al costo de reconstruir el edificio tasado como nuevo en la fecha de la tasación, menos la depreciación acumulada que sufre el edificio en comparación con un nuevo edificio.
Por capitalización de rentas: se capitalizan los posibles ingresos netos de la propiedad para determinar su valor. Este método es adecuado para propiedades que generen ingresos (arrendamientos, edificios destinados al alquiler, colegios, hoteles, residencias, fincas rústicas, etc.). En el cálculo se consideran factores como la prima de riesgo de la inversión de acuerdo con la tipología del inmueble o la tasa libre de riesgo o Deuda Pública, así como la previsible duración de las rentas en el tiempo. Se utiliza usualmente en combinación con otros métodos de tasación.
Metodología para realizar una tasación:
El valor de tasación se alcanza como resultado de aplicar a una superficie que se obtiene de una medición sobre un plano el valor unitario por metro cuadrado. El valor unitario es el resultado de la suma de tres conceptos:
Vu = Valor del suelo (repercusión del suelo)+ costes de la construcción con gastos + beneficio del promotor en relación con el interés comercial del inmueble en el mercado local.
La repercusión del suelo es la parte proporcional del valor del terreno (edificio) que le corresponde al inmueble tasado. Los costes de construcción reflejan el importe que sería preciso desembolsar para construir un inmueble similar, depreciado en su caso por su antigüedad. Incluyen gastos administrativos de licencias, proyectos, etc. El beneficio del promotor es la relación entre lo que cuesta construir el inmueble o edificio y el precio por el que se podría vender en el mercado.
¿Qué es lo que tiene en cuenta un tasador?
Lo primero que hace el tasador es solicitar al propietario los planos de la vivienda, aunque sólo se utilizan como referencia, para facilitar la labor. La vivienda habrá que medirla de nuevo minuciosamente.
En segundo lugar, se analiza la calidad y las terminaciones de todos los elementos, así como las instalaciones (carpinterías, solados, alicatados, pinturas…); si tiene portero automático, teléfono, gas, agua caliente, calefacción, aire acondicionado...). Si posee patio, también se mide y se anotan sus peculiaridades.
En la tasación se tienen también en cuenta los metros cuadrados y ubicación del trastero y garaje, si la propiedad los posee. Tampoco se pasa por alto la antigüedad de la vivienda. No se considerará el mobiliario. Si el piso se entregara amueblado, sería tarea del vendedor y comprador pactar alguna variación del precio o realizar acuerdos.
En una tasación también entran en juego otros elementos, como la ubicación del inmueble dentro del edificio y de la urbanización, o si es unifamiliar y de qué tipo. El tasador toma nota de cuántos portales tiene el edificio, cuántos ascensores, si se trata de una urbanización cerrada, con zonas comunes, etc.
Ahora queda considerar el entorno de la casa: distancia al núcleo urbano más cercano, proximidad a centros comerciales, colegios, zonas deportivas y, muy importante, transporte público, accesos por carretera y conservación de las infraestructuras.
Hasta la propia localidad influye en el precio de la vivienda, pues según la zona variará el nivel de renta de la población, su densidad y su evolución, factores todos decisivos en el precio final.
También hay que cerciorarse de las infraestructuras que la zona va a tener en un futuro, las comunicaciones programadas...
Otros datos que se reflejarán en el informe son la situación urbanística y el régimen de protección, tenencia y ocupación.